diff --git a/app/scripts/pdf/template.ts b/app/scripts/pdf/template.ts
index 7677c3e..b6baed6 100644
--- a/app/scripts/pdf/template.ts
+++ b/app/scripts/pdf/template.ts
@@ -152,7 +152,7 @@ function renderCopertina(d: any) {
     <div class="cover-sede-name">${esc(d.agenzia.nome_agenzia)}</div>
     <div class="cover-sede-sub">${esc(d.agenzia.nome_sede)} — ${esc(d.agenzia.tipologia)}</div>
     <div class="cover-sede-addr">${esc(d.agenzia.indirizzo)}, ${esc(d.agenzia.cap || '')} ${esc(d.agenzia.citta)} (${esc(d.agenzia.provincia)})</div>
-    <div class="cover-sede-codice">Codice fisico <strong>${esc(d.agenzia.codice_fisico)}</strong>${d.agenzia.codice_immobile ? ` · Codice immobile <strong>${esc(d.agenzia.codice_immobile)}</strong>` : ''}</div>
+    <div class="cover-sede-codice">Codice fisico <strong>${esc(d.agenzia.codice_fisico)}</strong></div>
   </div>
 
   <div class="cover-firme">
@@ -190,7 +190,6 @@ function renderInquadramento(d: any) {
       <h3 class="card-title">Dati anagrafici</h3>
       <table class="kv">
         <tr><th>Codice fisico</th><td>${esc(d.agenzia.codice_fisico)}</td></tr>
-        ${d.agenzia.codice_immobile ? `<tr><th>Codice immobile</th><td>${esc(d.agenzia.codice_immobile)}</td></tr>` : ''}
         <tr><th>Tipologia</th><td>${esc(d.agenzia.tipologia)}</td></tr>
         <tr><th>Nome agenzia</th><td>${esc(d.agenzia.nome_agenzia)}</td></tr>
         <tr><th>Nome sede</th><td>${esc(d.agenzia.nome_sede)}</td></tr>
diff --git a/app/src/lib/components/AgenziaForm.svelte b/app/src/lib/components/AgenziaForm.svelte
index 96c0e50..c3d0cf0 100644
--- a/app/src/lib/components/AgenziaForm.svelte
+++ b/app/src/lib/components/AgenziaForm.svelte
@@ -91,15 +91,9 @@
 	<section class="rounded-lg border border-slate-200 bg-white p-5">
 		<h3 class="mb-4 font-semibold">Identificativi</h3>
 		<div class="grid grid-cols-1 gap-4 md:grid-cols-3">
-			<label class="block">
-				<span class="block text-sm font-medium text-slate-700">Codice Immobile</span>
-				<input
-					name="codiceImmobile"
-					value={agenzia.codiceImmobile ?? ''}
-					placeholder="AA00001"
-					class="mt-1 block w-full rounded-md border border-slate-300 px-3 py-2 text-sm font-mono"
-				/>
-			</label>
+			<!-- Codice immobile nascosto dall'UI (2026-07-07): usiamo solo il codice fisico.
+			     Campo hidden per preservare il valore in DB alle modifiche. -->
+			<input type="hidden" name="codiceImmobile" value={agenzia.codiceImmobile ?? ''} />
 			<label class="block">
 				<span class="block text-sm font-medium text-slate-700">
 					Codice Fisico <span class="text-red-600">*</span>
diff --git a/app/src/lib/server/pdf/fingerprint.ts b/app/src/lib/server/pdf/fingerprint.ts
index 5673295..54f4d4c 100644
--- a/app/src/lib/server/pdf/fingerprint.ts
+++ b/app/src/lib/server/pdf/fingerprint.ts
@@ -1,7 +1,7 @@
 import { createHash } from 'node:crypto';
 import type { Client } from '@libsql/client';
 
-export const TEMPLATE_VERSION = 'v11';
+export const TEMPLATE_VERSION = 'v12';
 
 export type FingerprintInput = {
 	templateVersion: string;
diff --git a/app/src/routes/agenzie/+page.server.ts b/app/src/routes/agenzie/+page.server.ts
index d7c969d..ea344a8 100644
--- a/app/src/routes/agenzie/+page.server.ts
+++ b/app/src/routes/agenzie/+page.server.ts
@@ -1,5 +1,5 @@
 import { db } from '$lib/server/db';
-import { agenzie, lookupRegioniAlleanza, dvr } from '$lib/server/db/schema';
+import { agenzie, lookupRegioniAlleanza, dvr, dvrPdf } from '$lib/server/db/schema';
 import { and, eq, isNull, isNotNull, or, like, sql, asc, desc } from 'drizzle-orm';
 
 const PAGE_SIZE = 50;
@@ -34,8 +34,7 @@ export const load = async ({ url }) => {
 				like(sql`UPPER(${agenzie.nomeAgenzia})`, pat),
 				like(sql`UPPER(${agenzie.nomeSede})`, pat),
 				like(sql`UPPER(${agenzie.citta})`, pat),
-				like(agenzie.codiceFisico, pat),
-				like(agenzie.codiceImmobile, pat)
+				like(agenzie.codiceFisico, pat)
 			)!
 		);
 	}
@@ -54,16 +53,17 @@ export const load = async ({ url }) => {
 		.select({
 			id: agenzie.id,
 			codiceFisico: agenzie.codiceFisico,
-			codiceImmobile: agenzie.codiceImmobile,
 			tipologia: agenzie.tipologia,
 			nomeAgenzia: agenzie.nomeAgenzia,
 			nomeSede: agenzie.nomeSede,
 			indirizzo: agenzie.indirizzo,
 			citta: agenzie.citta,
 			provincia: agenzie.provincia,
-			hasDvr: sql<number>`(SELECT COUNT(*) FROM ${dvr} WHERE ${dvr.agenziaId} = COALESCE(${agenzie.dvrCondivisoDaId}, ${agenzie.id}))`
+			hasDvr: sql<number>`(SELECT COUNT(*) FROM ${dvr} WHERE ${dvr.agenziaId} = COALESCE(${agenzie.dvrCondivisoDaId}, ${agenzie.id}))`,
+			pdfStato: dvrPdf.stato
 		})
 		.from(agenzie)
+		.leftJoin(dvrPdf, eq(dvrPdf.agenziaId, agenzie.id))
 		.where(where)
 		.orderBy(orderBy, asc(agenzie.nomeAgenzia), asc(agenzie.tipologia), asc(agenzie.nomeSede))
 		.limit(PAGE_SIZE)
diff --git a/app/src/routes/agenzie/+page.svelte b/app/src/routes/agenzie/+page.svelte
index fb7c9ad..b12c36a 100644
--- a/app/src/routes/agenzie/+page.svelte
+++ b/app/src/routes/agenzie/+page.svelte
@@ -135,7 +135,7 @@
 						class="cursor-pointer hover:bg-brand-50"
 					>
 						<td class="px-4 py-2 font-mono text-xs text-slate-500">
-							{a.codiceImmobile ?? a.codiceFisico}
+							{a.codiceFisico}
 						</td>
 						<td class="px-4 py-2 text-xs text-slate-600">{a.tipologia}</td>
 						<td class="px-4 py-2 font-medium text-slate-900">{a.nomeAgenzia}</td>
@@ -143,16 +143,19 @@
 						<td class="px-4 py-2 text-slate-600">{a.citta} ({a.provincia})</td>
 						<td class="px-4 py-2 text-xs">
 							<div class="flex items-center gap-2">
-								{#if a.hasDvr}
-									<span class="rounded bg-green-100 px-2 py-0.5 text-green-700">✓ compilato</span>
+								{#if a.pdfStato === 'ready'}
 									<a
-										href={`/agenzie/${a.id}#dvr`}
-										title="Vai al PDF"
-										class="text-slate-400 hover:text-brand-600"
+										href={`/api/dvr/${a.id}/pdf?allowStale=1`}
+										title="Scarica il PDF del DVR"
+										class="inline-flex items-center gap-1 rounded bg-brand-50 px-2 py-0.5 font-medium text-brand-700 hover:bg-brand-100"
 										onclick={(e) => e.stopPropagation()}
-									>PDF</a>
+									>⬇ Scarica PDF</a>
+								{:else if a.pdfStato === 'generating'}
+									<span class="rounded bg-amber-100 px-2 py-0.5 text-amber-700">in preparazione…</span>
+								{:else if a.hasDvr}
+									<span class="rounded bg-slate-100 px-2 py-0.5 text-slate-500">DVR compilato</span>
 								{:else}
-									<span class="rounded bg-slate-100 px-2 py-0.5 text-slate-500">vuoto</span>
+									<span class="rounded bg-slate-100 px-2 py-0.5 text-slate-400">—</span>
 								{/if}
 							</div>
 						</td>
diff --git a/app/src/routes/agenzie/[id]/+page.svelte b/app/src/routes/agenzie/[id]/+page.svelte
index 42b87c5..9b7f9f4 100644
--- a/app/src/routes/agenzie/[id]/+page.svelte
+++ b/app/src/routes/agenzie/[id]/+page.svelte
@@ -105,7 +105,7 @@
 			</h2>
 			<div class="mt-1 flex flex-wrap gap-2 text-sm text-slate-600">
 				<span class="rounded bg-slate-100 px-2 py-0.5 font-mono text-xs">
-					{a.codiceImmobile ?? a.codiceFisico}
+					{a.codiceFisico}
 				</span>
 				<span class="rounded bg-slate-100 px-2 py-0.5 text-xs">{a.tipologia}</span>
 				{#if data.regioneAlleanza}